Недвижимость как предмет купли-продажи [Lextorium] [Андрей Егоров, Антон Никифоров]

Недвижимость как предмет купли-продажи
Андрей Егоров, Антон Никифоров

Купля-продажа недвижимости – по-прежнему, основной договор, оформляющий передачу права собственности на земельные участки и постройки на них. Конкурирует с этой формой только передача корпоративных прав в юридическом лице – правообладателем объекта недвижимости. Однако такой способ оформления передачи контроля скрывает в себе дополнительные риски, порой весьма существенные, поэтому стороны часто предпочитают классическое решение – договор купли-продажи. На рынке есть только общие курсы по сделкам с недвижимостью, но крайне мало программ, которые заточены под конкретный вид договора – куплю-продажу. Однако такие знания критически важны для адвокатов, нотариусов, девелоперов, риэлторов и юристов - инхаусов.

На курсе, который Лексториум выпускает впервые, наш спикер рассмотрит теоретические основы купли-продажи недвижимости во взаимосвязи с подробным анализом судебной практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации об этом договорном типе.

Лекторы
Егоров Андрей Владимирович
к.ю.н., действительный государственный советник юстиции Российской Федерации 2 класса, главный редактор журнала «Цивилистика», профессор НИУ «Высшая школа экономики»
Никифоров Антон Александрович
адвокат, партнер «Пепеляев групп»

Спойлер: Программа курса

Тема 1
Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости
Договор купли-продажи недвижимости – правовая природа.
Купля-продажа как обязательственная сделка. Возможность купли-продажи будущих объектов, в т.ч. на стадии строительства. Соотношение договора купли-продажи с договором долевого участия в строительстве (214-ФЗ).
Типичные обязанности продавца: передача объекта и титула. Особенности передачи права на недвижимость. Государственная регистрация перехода прав: принцип внесения. Аресты недвижимости: чему они препятствуют?
Договор купли-продажи и перенос права собственности: принцип разделения. Практические следствия принципа разделения.
Передача владения недвижимостью. Проблема фактического и книжного владения. Правовое значение акта приёма передачи.
Неисполнение продавцом обязанностей по договору: способы защиты покупателя.
Типичные обязанности покупателя: оплата цены, принятие объекта. Особенности исполнения.
Купля-продажа как синаллагматический договор.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости: особенности.
Форма договора купли-продажи недвижимости. Эффект от участия нотариуса в сделке.

Тема 2
Объекты купли-продажи недвижимости
Объекты купли-продажи: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машиноместа, незавершённое строительство.
Критерии отнесения вещей к категории недвижимости. Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей. На ком лежит риск ошибочной регистрации в качестве объекта недвижимости – на продавце или покупателе – и как он преодолевается?
Границы земельных участков и ошибки кадастрового учёта: как снять риски договором? Земельные участки в зоне с особыми условиями использования территории, учёт градостроительной документации. Проверка категории и вида разрешённого использования земельного участка до сделки.
Покупка объектов в коттеджных посёлках, проблема доступа к общему имуществу: как минимизировать риски?
Зарегистрированные и незарегистрированные объекты.
Влияние начального этапа реформы вещных прав на договор купли-продажи недвижимости.
Особенности перехода прав на земельные участки и расположенные на них здания и сооружения. Принцип единства судьбы и принцип единого объекта: как они работают на практике?
Ограничения оборотоспособности объектов сделок: влияние на договор купли-продажи.
Продажа объектов с обременениями: аренда, сервитут, залог.

Тема 3
Недостатки объекта купли-продажи
Материальные недостатки. Виды недостатков – отсутствие согласованных качеств объекта и отсутствие у объекта типичных характеристик, присущих объектам такого вида.
Гарантии и заверения продавца: взаимосвязь с недостатками вещи.
Момент обнаружения недостатков. Правовое значение гарантийного срока.
Юридические недостатки: виды и последствия: продажа чужой вещи, продажа вещи с обременением (публичным – запрет строительства, или частным – залог).
Знание покупателя о недостатках как препятствие для его защиты.
Фиксация обнаруженных недостатков. Приёмка объекта недвижимости. Экспертиза качества.

Тема 4
Права покупателя в случае нарушений обязательств продавцом
Последствия допущенной просрочки передачи товара. Оценка существенности допущенного нарушения.
Требование об устранении недостатков в объекте недвижимости.
Требование о снижении покупной цены как преобразовательное право покупателя.
Возмещение расходов на самостоятельное устранение недостатков и иных убытков.
Отказ от договора купли-продажи. Встречные обязательства по возврату полученного: какое подлежит исполнению первым?
Понятие и виды существенных недостатков в судебной практике.
Исключение или ограничение ответственности за недостатки. Пределы диспозитивности норм ГК.

Тема 5
Обязанности покупателя и ценовые риски
Обязанность покупателя оплатить объект недвижимости. Ответственность покупателя за просрочку оплаты товара: законная и договорная. Заранее согласованные убытки, неустойка, законные проценты.
Оплата авансом и пост-оплата. Риски расчётов через банковские ячейки. Расчёты через аккредитив и счёт эскроу. Расчёты через депозит нотариуса.
Дополнительные обязанности покупателя.
Переход на покупателя риска случайной гибели вещи. Риск падения цены вещи.
Способы защиты продавца в случае существенной просрочки со стороны покупателя. Расторжение договора и возврат проданной недвижимости: порядок и регулирование.

Тема 6
Налоговые аспекты недвижимости и сделок с ней
Какое имущество является недвижимым для целей обложения налогом на имущество.
Переквалификация операций по продаже долей, акций в сделки продажи недвижимости (продажа недвижимости через проектные компании).
Разграничение для налоговых целей сделок по продаже недвижимости, которая будет создана в будущем, от договоров подряда.
Налоговые риски при разделении цены в договоре купли-продажи в части здания и земельного участка.
Определение налоговой базы по налогу на прибыль у застройщиков.
Налогообложение операций по передаче недвижимости в качестве отступного.
Налоговые споры по кадастровой стоимости.
Налоговый вычет НДС при неуплате налога продавцом недвижимости.

Продажник