Всем привет! В последнее время ко мне часто обращаются с вопросом: "Можно ли оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?" Ниже привожу заключение по этому вопросу для личного сведения и использования в Вашем общении с клиентами. При этом, речь идёт об оспаривании кадастровой стоимости любого объекта недвижимости: квартиры, жилого дома, земельного участка, объекта нежилой недвижимости и т.д. Поэтому не воспринимайте буквально наименование "квартира" в тексте, так как под этим понятием подразумеваются все объекты недвижимого имущества. Оспаривать кадастровую стоимость, если она существенно превышает рыночную, не только можно, но и обязательно нужно, так как с 01.01.2015 действует новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц: собственники квартир должны платить налог исходя из кадастровой стоимости жилого помещения. В случае, когда стоимость квартиры, установленная в кадастре, существенно завышена, снизить её можно только путём оспаривания результаты кадастровой оценки в судебном порядке. При этом, надо понимать, что до момента вступления решения суда в законную силу будет действовать старая, то есть завышенная кадастровая оценка, с которой надо будет уплатить налог. Только после того, как решение суда вступит в законную силу и новая «справедливая» рыночная оценка будет внесена в кадастр, можно будет исчислять и платить новый налог. То есть нет обратной силы у судебного решения – пока его не будет человек обязан платить налог с завышенной кадастровой стоимости! Поэтому надо оспаривать завышенную кадастровую стоимость обязательно. Благо, что есть закон и судебная практика. Как устанавливают кадастровую стоимость? Кадастровая стоимость квартиры определяется независимыми оценщиками на основании договора оказания услуг по проведению оценки кадастровой стоимости квартиры, заключаемого между региональными или местными властями и соответствующими оценщиками. В соответствии с законом жилые помещения подлежат переоценке не чаще, чем один раз в течение 3-х лет, а в Москве не чаще, чем один раз в течение 2-х лет, но и не реже одного раза в течение 5 лет. (понимаете перспективу судов по обжалованию кадастровой оценки?) Оценку квартиры оценщик производит по закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы, которые использовались при оценке стоимости квартиры, поэтому есть шанс оспорить их оценку, если она сделана с нарушением закона и у истца есть надёжный профессиональный оценщик, который сделает к суду грамотный, обоснованный альтернативный отчет об оценке квартиры. Это будет основное доказательство в процессе. После проведения оценки составляется отчет. Данный отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. После этого сведения о стоимости включаются в государственный кадастр недвижимости. Как поясняет Росреестр, при определении кадастровой стоимости квартир, как правило, используется массовая кадастровая оценка. Такая оценка проводится дистанционным методом, без осмотра каждого объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном доме идентична. Понятно, что такой подход не всегда является объективным. Поэтому заинтересованное лицо вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости квартиры. Правовые основания для пересмотра кадастровой стоимости квартиры: - Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) ст.24.19; - Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 16 мая 2013 г. N 259 "О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263"; - Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 04.05.2012 N 263 "Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости"; - глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 N 21-ФЗ. Закон установил два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Под недостоверными сведениями понимают допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. При оспаривании кадастровой стоимости по тому основанию, что рыночная стоимость квартиры меньше кадастровой, необходимо представить свой отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, выполненный оценщиком. При этом такой отчет об оценке квартиры должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности (ст.ст.1, 20 Закона об оценочной деятельности). При установлении рыночной стоимости необходимо обратить внимание на дату, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Так, если кадастровая оценка квартиры проводилась в 2013 году, то и оценку рыночной стоимости необходимо определять на 2013 год, а не на дату рассмотрения дела в суде. Кто может оспорить кадастровую стоимость в суде? Любое лицо вправе оспорить результаты кадастровой оценки только в том случае, если затрагиваются его права и обязанности. Например, если сведения о кадастровой стоимости принадлежащей заявителю квартиры затрагивают его права как налогоплательщика, то есть если кадастровая стоимость квартиры используется в целях определения налоговой базы по НДФЛ. Следовательно, субъективное право заявителя нарушено и подлежит судебной защите. Кстати, не только собственники квартир оспаривают кадастровую стоимость из-за налога. Наследники, которые платят пошлину при вступлении в наследство, тоже её оспаривают, если она значительно завышена по сравнению с рыночной. Где оспорить кадастровую стоимость? Закон предусматривает альтернативную подведомственность рассмотрения споров по оспариванию кадастровой стоимости жилых помещений для физических лиц, то есть заявитель может обратиться как в специальную комиссию Росреестра, так и в суд (без обращения в комиссию Росреестра). Делать в этой комиссии нечего, так как это значительно затянет время. Лучше сразу обратиться в суд, так как время нового налога начнет исчисляться только после вступления решения суда в законную силу. Хотя порядок рассмотрения данных споров в комиссии Росреестра значительно проще: срок рассмотрения меньше, не нужно платить госпошлину. Решение комиссии Росреестра может быть оспорено в судебном порядке, если не устроит заявителя. Если верить данным статистики, то более половины поданных в комиссию Росреестра заявлений об оспаривании кадастровой стоимости были удовлетворены. Первый вариант - оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра (не обязательно): Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по каждому субъекту Российской Федерации. Для обращения в комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, примерная форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра. Чтоб правильно и обоснованно написать заявление, можно сначала обратиться с запросом о порядке и методах определения кадастровой стоимости в орган, который заказывал проведение кадастровой оценки квартиры. Узнать конкретный орган можно в управлении Росреестра по субъекту. В течение 7 рабочих дней с даты поступления такого запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю данные сведения. После получения указанных сведений в Росреестр вместе с заявлением необходимо подать следующие документы: - кадастровую справку о кадастровой стоимости квартиры с указанием кадастровой стоимости; - нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на квартиру в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на квартитру; - документы, подтверждающие недостоверность сведений о квартиру, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; - отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении квартиры её рыночной стоимости; - положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления. Другой вариант - рассмотрение спора в суде (сразу или после того, как комиссия Росреестра откажет в удовлетворении заявления): Физическое лицо вправе обжаловать результаты оценки кадастровой стоимости квартиры сразу в суде, то есть не обращаясь в комиссию Росреестра, так и решение комиссии Росреестра в судебном порядке, если это решение не удовлетворит заявителя. В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости квартиры оспариваются административным истцом в соответствии с гл.25 Кодекса административного судопроизводства. Данная категория споров рассматривается судом субъекта. В суде административный истец может предъявить следующие требования: - об установлении в отношении квартиры его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; - об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии Росреестра. Следует помнить, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не могут быть заявлены и рассмотрены совместно с другими требованиями, например с такими, как пересмотр налоговых обязательств, арендных платежей, выкупной стоимости квартиры, поскольку данные требования подсудны другому суду. Так, например, если с лица взимаются высокие налоги в связи с завышенной кадастровой стоимостью квартиры, сначала необходимо оспорить кадастровую стоимость квартиры в суде субъекта, а потом обращаться в районный суд с иском к налоговому органу. В качестве административного ответчика по спорам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует указывать государственный орган или орган местного самоуправления,которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр. К заявлению прилагаются те же документы, что и при обращении в управление Росреестра. Бремя доказывания распределяется таким образом, что административный истец, то есть сам заявитель, доказывает недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости квартиры. Например, 13 мая 2015 года Архангельский областной суд по делу N 3-109/2015 вынес решение об удовлетворении требования заявителя об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной стоимости. Судом установлено, что представленный заявителями отчет о рыночной стоимости квартиры выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Заинтересованные лица не оспорили отчет о рыночной стоимости квартиры, принадлежащей заявителям, не представили доказательств, свидетельствующих об иной, нежели в отчете оценщика, величине рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы не заявляли, в связи с чем оснований сомневаться в достоверности представленного заявителем отчета у суда не имеется. Таким образом, при оспаривании кадастровой стоимости квартиры физическому лицу необходимо самостоятельно заниматься сбором доказательств, обосновывающих недостоверную кадастровую оценку, либо превышение кадастровой стоимости квартиры над ее рыночной стоимостью. Кроме того, при оспаривании кадастровой стоимости квартиры необходимо иметь в виду, что обязательным условием для соответствующего оспаривания является наличие нарушения прав и законных интересов лица, оспаривающего кадастровую стоимость. Также необходимо отметить, что удовлетворение требований о переоценке кадастровой стоимости квартиры, как правило, не влечет "автоматического" восстановления нарушенных прав и требует дополнительных процессуальных действий со стороны лиц, права которых были нарушены, то есть дополнительного обращения в суд о пересчете взысканного и уплаченного налога. С уважением, и на благо
Комиссия в Росреестре не является заинтересованным лицом в части увеличения суммы налога на недвижимость с гражданина ИМХО. Она рассматривает пакет документов, и особое внимание обращает на отчет оценщика. На этой неделе (в силу своих полномочий) рассматривали отчет нашего ТУ Росреестра как раз по итогам работы этой комиссии за 2014-2016 гг. Проблема оказалась в низкой компетенции оценщиков, которые на основании гос.контрактов провели документарную массовую оценку с существенными нарушениями. Вторая оценка тоже бывает некачественной (около 60%). Комиссия указывает на ошибки, оценщик свой отчет исправляет. И уже на основании этого, фактически третьего, отчета уменьшается кадастровая стоимость недвижимости. Первую оценку исправить невозможно; это, думаю, всем понятно. Тут уже бесполезно что-то делать. Права собственников нарушены, но виноватых нет. А вот вторую оценку нужно доверить квалифицированному специалисту. Может, где-то в Москве и есть проблемы с комиссией, но за свое ТУ заступлюсь: заседания открыты и прозрачны, куча народу (муниципалы, СМИ, общественники) приглашаются на каждое заседание.
нет никакой кадастровой и тем более рыночной стоимостей. Стоимость - это затраченный труд на производство (включая стоимость материалов, а не их цену). В итоге недвижимость что в центре Москвы, что на окраине Волочка стоит одинаково. Даже в Волочке будет дороже. Все остальное - спекуляция эффективных менеджеров В том числе и этот "налог".
какое то у Вас доморощенное, Бредовое определение стоимости - стоимость, эта та цена , которую готовы заплатить на свободном рынке имея ввиду средний срок экспозиции .. а по поводу затраченного труда- почитайте басню - о "Сизифе"